天上会掉馅饼吗？

　　买卖光伏电站时，卖家承诺土地免租赁费，买家确信不会被赶走吗？

　　下面这个案例恰好能够回答这个问题。

　　光伏电站转让前，如果电站所涉土地已设定抵押，即使卖方承诺电站运营期间不改变土地现状并免收土地租赁费，一旦抵押权人主张权利或卖方进入破产清算程序，买方仍将面临不能持续经营的风险。【参阅案例：（2016）浙0824民初2396号】

　　2014年9月30日，吴某与某科技公司签订了《光伏电站转让协议》，第四条第3项约定“光伏电站所占用的土地使用权、配电房等房屋产权属于甲方（即某科技公司）。25年内甲方免收乙方（即吴某）的土地及房屋租赁费，土地使用权税等由甲方缴纳。甲方承诺不改变此块土地现状，并提供乙方必要的道路、生产和办公用房等，租赁期间电站范围内的土地归乙方管理使用有法律规定的除外”。随后某科技公司与吴某又签署了交割单等几个协议附件，光伏电站的所有权正式归属吴某。

　　2016年1月8日，法院受理了某银行对某科技公司的破产清算申请，并指定了破产管理人。管理人在核查科技公司名下资产时发现了上述《光伏电站转让协议》，认为光伏电站转让协议第四条第3项的约定实质上是一份无偿借用合同（包括部分房屋）。

　　2016年8月2日，管理人向吴某发出《解除土地无偿借用合同条款通知书》，依法解除光伏电站转让协议第四条第3项中关于土地无偿借用25年的合同条款，并要求吴某在收到解除土地无偿借用合同条款通知书后30日内将光伏电站的所有设备等拆移出科技公司。吴某书面提出异议。

　　法院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。吴某与科技公司签订的《光伏电转让协议》中第四第3项中科技有限公司将光伏电站所占用的土地、配电房免费租赁给被告使用，现科技公司已进入破产清算，管理人对未履行完毕的合同有权决定解除。故判决：1、解除吴某与科技公司签订的《光伏电站转让协议》中第四条第3项有关土地及房屋无偿借用的相关条款。2、吴某在判决书生效之日起三十日内将光伏电站的所有设备等拆移出科技公司。

　　笔者相信，看到这个判决结果时，吴某的内心一定是崩溃的。教训是深刻的，笔者觉得以下两点尤为重要：

　　一是条款的表述不够清晰，引发争议。在本案中，科技公司认为电站转让协议中关于土地及房屋使用的约定属于无偿借用合同；而吴某认为虽合同中有免收土地及房屋租赁费用的表述，但所有的费用是计算在光伏电站转让价款中的。各有各的理，反倒留下隐患。可见，条款表述的准确性对各方权益的保障确实重要。

　　二是土地设定抵押的事实被忽视。本案中有一个重要事实：电站在转让前已设定土地抵押，而对这一事实吴某是明知的。可惜，他忽视了这一风险的可怕之处，并未要求卖家解除抵押或提供其他的反担保。因此，虽然合同中也作出“由于甲方原因被依法判定、裁定，而导致被告光伏电站搬迁的，另行寻址及其所有费用由甲方负责”的约定，但面对一个没有支付能力且已经进入破产程序的卖家，他的损失已经很难挽回了。

　　光伏套路深？投资须小心。